昆明选择押宝外地人

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如果说昆明的认房不认贷，还只是从执行效果上略微偏向外地人。

那紧随其后的公积金新政，基本算是明牌本地的态度了。

在刺激购房者入市这件事上，眼下昆明似乎更多把希望寄托在了外地人身上。

很多人也许还有点懵：昆明的新政怎么就偏向外地人了？

关键落在了“县级行政区域”这个首套房认定范围上。

图源昆明规划设计

之前的新政相关文章中我们曾说过，昆明这次的政策让人眼前一亮，不再是随大流，而是结合自身实际做到了对症下药。（详情请看《昆明也认房不认贷了，但还有用吗？》）

其制定逻辑充分照顾到了本地改善人群，给了其跨区购买享受首套房金融政策的红利，算是在大框架下给出了不一样的解题思路。

但不论政策有多精妙，其并不等于市场就一定会买账。

跨区买房享首套的设计确实很聪明，可其落到实处难免会遇到一些障碍。

首先就是居住惯性。

地产从业者应该对一个词不陌生——地缘性客户。

其指的是分布在一个楼盘方圆几公里范围内的潜在客户，这些人往往是项目需要重点攻略的对象。

这部分人群为什么重要呢？其可能在区域内有常去的菜市场，有中意的小饭店，还在某家商场办了会员卡——因为长期居住在此，其生活轨迹已与一地高度融合。

所以大部分人群哪怕有改善换房需求，也往往会优先考虑同片区，甚至都不会上升到同行政区域那么大的范围。

当然，你可以否定这种惯性，认为一句“住惯了”没那么大的威力。

但退一步说，即使是那些考虑跨区买房的改善人群，也绕不开两个关键要素。

一是来往单位与家之间的通勤成本，二是孩子的就学情况。

如果工作地点位于同一区，孩子又未处在升学的时间点，强行跨区换一套只会增加大人小孩的时间成本，恐怕没有多少家庭会如此冒进。

所以，反而是外地人在新政下没那么多的顾虑——不管其在其他城市有多少套，只要在本地意向区域没房，那就确定能享受到低首付和低利，趋近于零门槛。

从“认贷不认房”再到“认房不认贷”，再精妙的设计也改变不了政策有所收紧的事实。真正完全松绑的其实是在昆买房的外地人。

这样的设计是有意为之吗？不好说。

但坦率地讲，任何人只要看过近几年本地新房市场的购房者构成，都会做出相似的决定。

就以截至今年上半年的机构数据来看：

2023年上半年昆明主城及周边郊县商品住宅购房客户构成。图源克而瑞昆明机构

选择在主城购买新建商品住宅的购房者之中，有多达48%来自地州，而27%来自省外；

也就是说上半年昆明主城每成功卖出100套新房，其中就有75套被外地人买走了。

而在周边区县市中，成交量相对较高的安宁和晋宁也表现出了相似趋势，地州+外省的购房者组合占据了成交大头。

更关键还在于，类似苗头其实早于2019年便已出现。

图源克而瑞昆明机构

如果纯从市场经济的角度出发，昆明这种偏向其实已经来晚了，而且来得也不够多。

毕竟身处一个商业市场，谁掏出了更多的真金白银，谁就理应被优待。要不然如何形成正向奖励呢？

但如果沿着这样的思路往下走，你很快就会发现目前本地楼市政策中的不协调：

一方面认房不认贷+异地公积金新政，为外地人在昆买房大开方便之门；

但另一方面限购政策却又规定了在几大关键区域，外省人只能买一套。

所以到底是鼓励，还是要限制外地人在本地的购房行为呢？

昆明的限购政策目前还在延续

很多人也许会说，昆明这个限购政策力度也不大啊，懂的都懂要怎样绕开。

但问题在于私底下怎么做与台面上的硬性规定这二者，意义作用本就不同。

昆明的限购乃至限售早该抓紧放开了，有两个原因决定了再等下去会错失良机。

一是从四季度开始，昆明市场将迎来真正的政策底。

不只有认房不认贷+公积金这样的新政，还有首套房存量房贷利率的下调；本地首套新房也已具备进一步突破利率下限的条件，而带押过户和换房退税等旧政策还在持续生效。（详情请看《一好一坏，昆明市场的最新消息》）

如此多的政策聚集在同一时间点，不敢说后无来者，但至少也是前无古人。

那无论政策制定者觉得松绑限购限售带来的反馈效果是大是小，都应该趁着火最旺时再添一捆柴，而不是等政策热度慢慢转凉后再另起炉灶。

要打组合拳就打到位，毕竟时间可不等人。

不信看看年初本地的那拨新房成交量上行，过去无往不利的学校硬通货加持，也不过支撑大盘坚挺了2个月而已——政策的半衰期可能已经缩短了很多。

今年昆明的商品住宅成交也就坚挺了那两个月。图源昆明房协

另一个要素则来自外部，其他二线城市已在陆续松绑双限，看上去一线城市的放开也只是时间早晚的问题。

也就是说留给昆明的时间真的不多了，因为如果大家都一样没限制，外地人这根支撑本地市场的立柱后续会如何变化，真的不好说。

我们之前就聊过限购松绑的逻辑，要不做第一个吃螃蟹的，要不就做逆行者。

因为最先放开的能打个时间差，在别的城市还没反应过来前多吸一点，毕竟每多一个人，就是一笔价值上百万的大额消费；

或者别人都松了就你还在硬挺，奇货可居说不定也能打动一些人。

连号称“调控模范生”的长沙近期也动了起来

怕就怕本地其实是想放开的，但又陷入了所谓求稳的老路，瞻前顾后先看别人怎么做，最后熬成了泯然众人的中不溜选手。

拿出前面提到的巧思的一半，投入决心那一侧，也许本地楼市就会收获不一样的局面。

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让我们把内容重新拉回到和标题相关的问题上：如果不押宝外地人，纯靠本地人的购买力，昆明市场的情况会比现状更好吗？

并不是完全没机会，只需要一个关键动作——城市更新。

这一动作不仅能释放出大量的新购买力，还由于“房票”的介入，可能同时在库存、购房成本等一系列问题上提供一些新思路。

一年前昆明的房票开了个头，但暂时没下文了。图源昆明市人民政府

而从今年的实际情况来看，本地一些准备工作可能已做得差不多了，但遗憾的是其始终未全面铺开。

原因同样有两个：一方面眼下的市场环境决定了，地方很难找寻到合适的合作方。

一分钱难倒英雄汉，更何况是动辄上亿的大工程，这导致一些去年曾被提及的城更项目，今年暂时都没了声音。

另一方面，之前有关在超大特大城市积极稳步推进城改的指导意见，还未有进一步细则出炉。

虽然我们分析过，昆明大概率是在这一范畴内的，但地方显然不敢在尘埃落定前贸然有先一步行动。（详情请看《昆明的出路到底在哪里？》）

图源国家统计局

到头来还是回到那句话上：时机一旦错过就不再。

如果昆明早点落地房票，早点下大力气推进一些关键城更，也许就能多一些本土购买力，也不至于纯靠外地人来撑场面了。

很难说到底谁是因，而谁又是真正的果，反正现状已经是这样了。

破局之路其实前面也已提到——不妨动作再快一点，力度也再大一点。

我们常说稳定是昆明市场的底色，跌得慢也涨得慢。

但太稳定反而成为了一道枷锁，至少本地的新房价格已被锁在1.3w很久了。

市场的变换速度已今非昔比，其不会因为你求稳，就放慢速度来等你。

昆明市场眼下所面临的困境，本质上可能正是因为其还未跟上新的节奏。

说到底工具箱里有哪些牌，大家其实都差不多；但谁先打出来，谁就能知道其在当地效果如何，也知道该如何做出调整。

昆明可以快一点、再快一点，因为动起来才有可能性与机会。

你说对不对？

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